土地を二重売買された

シマちゃん

この論点は今後、行政書士試験で出題されるかは未知数だけど、民法として重要な論点であることは確か。出題可能性はあるから、時間があれば確認しておけばいいと思うよ。

では、詐欺取消後に出現した第三者の保護について解説します。

この論点、私が散々言っている、民法は複雑、難しい、わけ分らない、という典型的な論点です。96条3項の話なのに他の条文が大手を振っているし、大体、こうなる理屈が釈然としないし。まあ、判例ですので、結局、結論ありきで理屈は後付けということなのでしょう。

ただ、これも民法の醍醐味ともいえます。こういうのも楽しいとは思いますけど、皆さんはどう思いますでしょうか・・・

詐欺取消し後の第三者の処理

では、本題に入りましょう。前提・概要はこちらのページの後半部分でお話したとおりです。登場人物は、本人、相手方、第三者の3人。

詐欺取消後に出現した「善意の第三者」

本人が、相手方の詐欺により自己所有の土地を相手方に売却、いr移転登記もしました。その後、本人は、詐欺に気づき、相手方に対して詐欺取消しをします(96条1項)。

ただ、本人さん、登記を戻すのは後でいいやとしてそのままにしてあったんですね。この怠慢が後の混乱を生むわけですが、相手方さんは、自分のところに登記があることをいいことに、自分所有の土地と偽って、第三者にその土地を売却してしまうんですね。登記も移転してしまいました。

その後、事の事実が発覚します。本人がやっとこ自分へ登記を戻そうと思ったら第三者の手に所有権が渡ってる。相手方に事情を聞こうと思ったら、すでにどこかへトンヅラしている。本人はもちろん、第三者もなんだか訳わからずです。買ったばかりの土地を、知らない人に「俺の土地だ!返せ!」とか言われてる。もう修羅場(苦笑)。

修羅場

この詐欺取消後の第三者への売却、どう処理をすればいいのでしょうか?96条3項は使えませんよ?なぜなら、あれは、詐欺取消前に出現した第三者の話ですから。これは、詐欺取消後の話です。

シマちゃん

大事なので繰り返すけど、96条3項とは違う場面ということは確認してね。こちらは「取消に出現した第三者」。注意してほしい。

復帰的物権変動説とは

判例では、この話は、相手方さんを起点とした本人さん、第三者さんへの二重譲渡の話として処理することになります。

条文でいえば、不動産だと177条、動産だと178条で処理することになります。これを「復帰的物権変動説」といいます。学説上では94条2項で処理するなんてのもありますが、まずは判例である、この復帰的物権変動説をマスターしておいてください。

物権変動のところを勉強していないとさっぱりだと思うのですが、あくまで応用論点として、2順目、3順目の回しで勉強しておけばいいと思います。それでは、解説していきます。

論理構成

復帰的物権変動説の概要

詐欺取消によって本人に復帰する所有権は、これも物権変動ということができます。その後に、第三者へ転売しているのですから、これはもう立派な相手方さんを起点とした二重譲渡の場面です。

事例は土地の話ですから不動産二重譲渡、処理は177条になります。

勉強経験がある方は、この機会に確認しておいてくださいね。不動産にしても動産にしても、物権変動があった場合の公示機能として、不動産なら登記(177条)、動産なら引き渡し(178条)があります。

177条
 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

178条
 動産に関する物権の譲渡は、その動産の引渡しがなければ、第三者に対抗することができない。

物権変動があった場合、登記及び引き渡しがなければ、その所有権を主張しても登記及び引き渡しある者には勝てません。たとえ、自身が真の所有者であったとしても、公示機能を備えている者に負けてしまうのです。

177条の対抗関係

ということは、本人と第三者は、この土地の所有者としては、対抗関係になります。対抗関係になるということは、対抗要件としての登記を備えてなければ所有権の主張はできません。動産であれば引渡しです。

この場合、登記はどこにあります?ちょっと振り返ってみてくださいね。


受験生エイコ受験生エイコ

うーん、これはちょっとややこしいわね。二重売買とか対抗要件とか、なんか詐欺取消しとはあまり関係のない方向に行ってしまった感じが・・・なんでこうなるのかしら?

シマちゃん

確かにそうだね。話がかなり発展してしまった。あまり難しいことは考えない方が良いね。取消前と取消後の第三者、処理が変わるという観点で確認しておくと良いよ。

あてはめ

登記は第三者に

本人さんは、一旦相手方さん所有になった登記を、詐欺取消後、そのまま放置していました。面倒くさいかもしれませんが、一旦移転した登記を、自分のところに戻さなければなりません。

まあ、いずれは戻さなければならないということは理解していたのですが、すぐには戻さず、サボっていたんですね。で、それを悪用しちゃった相手方さん、第三者さんに売却し、移転登記も済ませています。

つまり、対抗要件としての登記は、第三者さんの下にあるわけです。よって、この二重譲渡は、第三者さんの勝ちです。

本人さんは、所有権の主張を第三者さんに対抗できません。気の毒ですけどね・・・まあ、すぐに復帰の登記をしなかった本人にも帰責性はあるということで、取引安全を重視しています。

繰り返しになりますが、民法は、取引安全の保護を重視する傾向が強いです。特に法律に則った公示機能を備える必要がある不動産の物権変動はその傾向がいっそう強くなります。

整理は表・図・チャートを多用せよ

いかがでしょうか?
正直な話、行政書士試験よりも司法書士試験司法試験予備試験などのような試験で出題されそうな論点かもしれませんが、昨今の行政書士民法の難易度高騰より一応取り上げてみました。

96条を取り上げて「意義・要件・効果」、そして、その論点についての話をしてきました。
このあたりは、「意義・要件・効果」を明確に分けられない部分もありますが、例えば、債権の各条文は、この「意義・要件・効果」はちゃんと分けられていて、それぞれ論点が備わっているものも多いです。

こういったことを整理するためにも、表なり図なりチャートを用いて整理しておくことをおすすめします。これらは、復習のためには必要です。

前にやったところは忘れてしまっていることも少なくないと思うので、ちゃんと整理しておけば、思い出す作業も短い時間で済むことでしょう。

どうか頑張ってください。

当サイト人気の行政書士通信講座

通勤講座 行政書士

通勤講座 行政書士

社会人行政書士試験受験生にうってつけの通信講座が通勤講座の行政書士です。スマホで講座が受講できることを前提にしていますので、通勤時間にも受講できるということです。

通勤講座行政書士 詳細

おすすめの行政書士通信講座をランキング付けしてみた

おすすめ通信講座を比較

当サイトでおすすめしたい行政書士通信講座を5項目(講義・テキスト・カリキュラム・フォロー制度・価格)の観点から比較しランキング付けをしてみました。。これから通信講座をと考えている方の参考になると幸いです。